【財(cái)經(jīng)分析】政策利好促發(fā)行熱度高漲 短期板塊分化無(wú)礙REITs市場(chǎng)中期向好

新華財(cái)經(jīng)上海9月17日電（記者 楊溢仁）2025年上半年，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)迎來(lái)里程碑式發(fā)展，總市值突破2000億元，較2024年底增長(zhǎng)超過(guò)20%。

分析人士認(rèn)為，在政策紅利持續(xù)釋出的大背景下，未來(lái)公募REITs市場(chǎng)將呈現(xiàn)“擴(kuò)容+分化”特征，建議各投資機(jī)構(gòu)持續(xù)關(guān)注內(nèi)需穩(wěn)健的賽道（如保租房、消費(fèi)）及部分板塊的估值修復(fù)機(jī)會(huì)。

REITs市場(chǎng)擴(kuò)容再提速

近期，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs)常態(tài)化申報(bào)推薦工作的通知》，提出要持續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)圍擴(kuò)容、積極支持通過(guò)擴(kuò)募方式新購(gòu)入項(xiàng)目和切實(shí)加強(qiáng)組織保障。

可以看到，在政策紅利持續(xù)釋放的大背景下，今年以來(lái)公募REITs的發(fā)行不斷提速，截至2025年9月17日，全市場(chǎng)上市的公募REITs已增加至74只。

不僅如此，根據(jù)券商測(cè)算，伴隨REITs市場(chǎng)貝塔走強(qiáng)、賺錢效應(yīng)回暖，一級(jí)網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)情緒同步提升，結(jié)合一級(jí)市場(chǎng)的定價(jià)來(lái)看，REITs認(rèn)購(gòu)價(jià)格高于詢價(jià)區(qū)間下限的平均幅度已由2024年平均的3.41%提升至11.1%（2021年、2022年、2023年這一數(shù)值分別為7.47%、6.34%、2.67%），同時(shí)網(wǎng)下獲配率多數(shù)在2%以下，體現(xiàn)出了市場(chǎng)對(duì)于參與一級(jí)新發(fā)機(jī)會(huì)的積極性。

值得一提的是，2024年中證REITs全收益指數(shù)上漲了12.31%，顯著跑贏中證全債指數(shù)（9%），部分項(xiàng)目區(qū)間漲幅超40%。另外，在低利率環(huán)境下，公募REITs 4%至6%的現(xiàn)金分派率（產(chǎn)權(quán)類）和6%至15%的分派率（經(jīng)營(yíng)權(quán)類）對(duì)穩(wěn)健資金的吸引力也在不斷提升。?

業(yè)內(nèi)人士指出，高分紅與明確的權(quán)益屬性，疊加政策支持，多因素共振之下，市場(chǎng)擴(kuò)容為大勢(shì)所趨。

據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，截至2025年9月12日，年內(nèi)剩余潛在的REITs發(fā)行項(xiàng)目在6至7單左右。

具體來(lái)看，當(dāng)前已發(fā)售待上市的項(xiàng)目有1單（2025年9月10日華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)募集結(jié)束）；交易所已反饋的項(xiàng)目有9單（包括華夏安博倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目、華夏中海商業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目、中航天虹消費(fèi)項(xiàng)目、中信建投沈陽(yáng)國(guó)際軟件園項(xiàng)目、華夏中核清潔能源項(xiàng)目、創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目、建信建融家園租賃住房項(xiàng)目、華夏萬(wàn)緯倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目、建信金風(fēng)新能源項(xiàng)目；交易所已受理項(xiàng)目有1單（華夏湖北交投楚天高速項(xiàng)目）；交易所已申報(bào)項(xiàng)目1單（山證晉中公投瑞陽(yáng)供熱項(xiàng)目）。

中信建投證券判斷，通過(guò)未來(lái)3年的常態(tài)化發(fā)行，待我國(guó)公募REITs的市值達(dá)到4000至5000億量級(jí)，上市只數(shù)達(dá)到100只以上后，市場(chǎng)方會(huì)逐步走向供需平衡。

板塊間分化持續(xù)

當(dāng)然，隨著市場(chǎng)的持續(xù)擴(kuò)容，各板塊和產(chǎn)品表現(xiàn)的分化亦無(wú)可避免。

縱覽披露了2025年二季報(bào)的上市REITs產(chǎn)品，僅有31只產(chǎn)品披露了達(dá)成率，三大核心指標(biāo)（收入、EBITDA、可供分配金額）的平均達(dá)成率分別為94.1%、101.5%、91.5%，同比增速均呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，幅度依次為-3.5%、-4.7%、-7.0%。分板塊來(lái)看，消費(fèi)、保租房等業(yè)態(tài)總體運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，而倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通、能源等業(yè)態(tài)的內(nèi)部分化特征愈發(fā)明顯。

舉例而言，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的整體業(yè)績(jī)及經(jīng)營(yíng)情況有所分化，其中，廠房類REITs延續(xù)了穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的態(tài)勢(shì)，而研發(fā)辦公類REITs則持續(xù)承壓，多數(shù)面臨“以價(jià)換量”和“量?jī)r(jià)齊跌”的情況，尤其三線園區(qū)面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)，出租率與租金雙降，收入端承壓明顯；倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs中，采取“以價(jià)換量”策略的項(xiàng)目亦不在少數(shù)；交通板塊REITs整體承壓，部分項(xiàng)目受路網(wǎng)改擴(kuò)建、假期與天氣影響較大；市政REITs板塊內(nèi)，垃圾處理項(xiàng)目業(yè)績(jī)承壓，水務(wù)、水利類項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)??；能源REITs板塊內(nèi)的各項(xiàng)目業(yè)績(jī)亦持續(xù)分化，波動(dòng)主要源于區(qū)域風(fēng)光水資源變化與電價(jià)波動(dòng)。

“不過(guò)，REITs市場(chǎng)的分化，既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)會(huì)?！币晃蝗套誀I(yíng)部門的投資人在接受記者采訪時(shí)坦言，“在這個(gè)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)、板塊分化的市場(chǎng)中，只有精準(zhǔn)把握基本面變化、資金動(dòng)向和政策導(dǎo)向的投資者，才能在下半場(chǎng)的震蕩中抓住確定性機(jī)會(huì)。”

布局應(yīng)有的放矢

展望四季度，業(yè)內(nèi)專家建議，各機(jī)構(gòu)可關(guān)注以下關(guān)鍵因素變化帶來(lái)的配置機(jī)會(huì)。

一是估值消化。當(dāng)前部分板塊估值仍偏高，需等待進(jìn)一步調(diào)整至合理區(qū)間。二是信號(hào)明確——包括經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)、利率走勢(shì)、擴(kuò)募進(jìn)展等。于配置型資金，可逐步布局估值合理、基本面穩(wěn)健的個(gè)券，采取“越跌越買”策略；而交易型資金則建議等待更好時(shí)機(jī)再行介入。

“短期波動(dòng)不會(huì)改變市場(chǎng)中期的向好趨勢(shì)，各機(jī)構(gòu)仍可密切關(guān)注產(chǎn)品回調(diào)后的配置機(jī)會(huì)。”中信建投證券地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)及REITs行業(yè)首席分析師黃嘯天表示，“中期內(nèi)，REITs作為紅利配置資產(chǎn)的核心邏輯不會(huì)改變，二級(jí)市場(chǎng)也有望在調(diào)整后迎來(lái)更好的配置機(jī)會(huì)，針對(duì)后市布局，建議各機(jī)構(gòu)聚焦兩條主線——推薦優(yōu)先布局優(yōu)質(zhì)內(nèi)需賽道，包括政策性保租房、消費(fèi)、市政環(huán)保等穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的賽道；其次，推薦關(guān)注景氣度修復(fù)下的相對(duì)估值洼地資產(chǎn)，包括運(yùn)營(yíng)管理能力較強(qiáng)的廠房項(xiàng)目、出租率持續(xù)提升的倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目、車流量持續(xù)向好的高速項(xiàng)目。”

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編輯：王菁

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